融资建房转让纠纷案,和普为当事人取回房产证

发布时间:2017-12-26 来源:浏览:375


【案情分类】:房产纠纷

【委托时间】:2016年3月10日

【案情简介】:

2012年6月8日,秦某将其在单位的一套集资套房转让给张某某,双方为此签订一份《房屋转让协议书》,约定:房价款26.8万元;秦某与其单位来往的所有账目一切由其自理清楚;今后张某某要办房产证或其他必要手续时,秦某应主动协助张某某办理清楚,但其费用由张某某全部负责。

2012年6月22日,张某某支付给秦某购房款26.8万元,秦某便将该套房交付给张某某,由张某某装修、居住使用。2013年3月,因该套房系集资房,需参加房改,秦某补交了土地出让金5000余元、单位住房基金及利息近10000元后,先后取得了该房的国有土地使用证和房屋所有权证。

后来,张某某要求秦某协助其办理产权过户手续,秦某不予协助,张某某为此找到和普为其诉至人民法院。

【案件办理】

根据法律规定,代理人的责任是根据事实和法律,维护当事人的合法权益。所以,作为原告,最大限度地维护他的合法权益,为他争取最高的合法利益我们的职责所在。从当事人诉称中知道其为了将平房二间出卖给被告,在此产生纠纷,和普律师为其提供法律服务,帮助当事人诉至法院。

原、被告双方签订协议后,双方虽履行了部分义务,但至今未办理变更登记手续,再者我国《城市房地产管理法》第37条规定:未依法登记获取权属证书的房地产,不能转让,故《房屋转让协议书》违反国家法律强制性规定,应确认该协议无效。

【判决结果】

人民法院经审理后,判决张某某与秦某所签订的《房屋转让协议书》合法有效,秦某应于判决生效之日起20日内协助张某某办理诉争房屋的产权变更登记手续。

【和普律师点评】

本案的争议焦点在于:房屋未取得房产权属证书、未办理变更登记手续,双方当事人此前所签订的买卖合同是否有效。

1、我国《城市房地产管理法》及《城市私有房屋管理条例》规定,城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均须到所在地的房管机关办理变更登记手续,这是国家法律的强制性规定。《民法通则》、《合同法》等均明确规定:违反国家法律、行政法规的强制性规定,合同无效。

据此,一般人会认为,未办过户登记的房屋买卖一律无效。其实,这是一个误区。《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规,而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系,合同有没有效力在订立时已经确定,至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容,与合同的效力无关。我国《合同法的司法解释一》第9条规定:法律、行政法规虽规定合同应当办理登记手续,但当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。,最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定:买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。《物权法》第15条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。我国现行的法律法规也没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。

2、以尚未取得房产证无权卖房为由主张合同无效的,其理由是根据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定,只有取得房产证和房产登记以后,原房主才有房产所有权,才能将房产转让。因此,在未取得房产证前,原房主还不是法律上认可的所有权人,对房屋就进行出卖的行为当然无效。

和普律师认为,此说法不对。理由有二:一是虽然在房产证办理下来之前,原房主尚未取得法律上的所有权,但其在向单位出资购买所住房屋后,已经构成了事实上的房主,且房产证也正在申办之中,应当认定原房主具有处分该房产的权利;二是即使原房主没有房产证就出卖房产,依据《合同法》第51条的规定,也是一种效力待定的合同,而不是无效的合同。当房产证办理下来之后,房产证写的是原房主的名时,此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

总结:房屋买卖协议只要是双方当事人在自愿、平等的基础上所签订的,是双方的真实意思表示,在协议签订后,买受人按协议交付房款并实际使用和管理了该房屋,并已具备了办理变更登记的过户条件,就不能因双方未办理过户手续而确认该房屋买卖协议无效;且从合同法鼓励交易、维护交易稳定的立法精神出发,对此协议也不应确认无效,双方当事人应按所签协议继续履行。


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